Gayrimenkul yatırımı öncesinde doğru lokasyon seçimi, detaylı finansal analiz ve kapsamlı pazar araştırması konut veya ticari taşınmaz yatırımında yüzünüzü güldürecek kriterlerdir. Konut olarak gayrimenkulün, hali hazırdaki ulaşım imkanları ile planlarda yer alan gelecekteki ulaşım imkanları, metro, otobüs durakları, çevre veya sahil ile bağlantı yollarına mesafesi haricinde çevresindeki okul, hastane, alışveriş merkezi, pazar yeri gibi yerlerin mevcudiyeti bölgenin arz ve talep yüksekliğini dolayısıyla bölgeye rağbet ile bölgenin doluluk oranı hakkında bize bilgi verecektir.

Bir konutun yatırım amaçlı değerlendirmesinde konuta yapılacak düzenli bakım, onarım ve ödemelerin (zorunlu sigorta, aidat ve vergi ödemeleri) dikkate alınması gerekmektedir. Ticari yatırımlarda ise işletilebilir gelirin, kiracı portföyünün ve sektörel faktörler ile bölgenin sektöre uygunluğunun önemi büyüktür. Ticari yatırım amaçlı alınacak bir gayrimenkulün, doğacak borçları karşılama kapasitesi, yatırım maliyetinin size geri dönüş süresi, gayrimenkulün kullanım amacındaki esnek yapısı ve pazar stratejilerine dikkat etmek gereklidir.

Ayrıca taşınmazı değerlendirirken, her halükarda arsaya veya taşınmaza ilişkin ada ve parsel yani tapu bilgilerinin, TAKBİS sorgulamasının yapılmasının, taşınmazın yaşının, mimari koşullarının, lokasyonunun, yapılaşma koşullarının, imar durumu ve imar plan notlarının, yapı ruhsatının, kira getirisinin, bölgesel gelişim trendlerinin incelenmesi, taşınmazın bulunduğu bölgeye ait son 3 yılın satış ve kiralama analizlerinin yapılması, çevredeki benzer mülklerin m² fiyatlarının değerlendirilmesi, bölgedeki nüfus artışının kontrolü (TÜİK verilerinden takibi mümkündür), bölgedeki nüfusun genç-orta ve yaşlı yaşlardan hangilerine daha hakim olduğunun gözlemlenmesi (bu bize bölgede taşınmazın konforlu mu, bahçeli mi, asansörlü mü, ofis kullanımına uygun mu şeklinde seçilmesi gerektiği yönünde bilgi verecektir) ile taşınmaz özelliklerinin değerlendirilmesi faydalı olacaktır.

Taşınmaz yıllık %10 değer artışı gösteriyor, söz konusu taşınmaz için öz kaynak oranınız yatırımın %25’ini aşmıyorsa ve aylık sağlanacak kazancın %40’ı ile düzenli ödemeleri gerçekleştirebiliyorsanız söz konusu yatırımın karlı olduğunu söyleyebiliriz.

Taşınmazda kira bedeli belirleme formülü: Aylık kira = Gayrimenkul değeri × %0,7 şeklinde olup taşınmaza ait emlak vergisinin konutlarda bina değerinin %0,1’i, işyerlerinde %0,2’sini; gelir vergisinin yıllık kira gelirinden artan oranlı olarak %15-40 arasında olduğunu ve değer artış vergisinin elde edilen satış kazancının %15’ini oluşturduğunu da bilmeliyiz.

Yatırımın vergi süreçlerinde, tüm gelir ve giderlerin kayıt altında tutulması, üç ayda bir (Mart, Haziran, Eylül ve Aralık) geçici vergi beyanlarının hazırlanması, mart ayında yıllık gelir beyannamelerinin düzenlenmesi ve yatırılması gerektiği de bilinmelidir.

Taşınmazın alımı, satımı ve kiralama süreçlerinde uzman değerleme firmalarından veya yatırım danışmanlarından bilgi alınması akabinde risk ve analizlerin yanı sıra yatırımın gelişiminin tarafınıza düzenli raporlanmasına önem vermenizi önermekteyiz.

İşbu makalemiz bilgilendirme amaçlı olup sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi korunması gereken hak ve menfaatleriniz açısından önemlidir.

Av. Pınar BARIŞ